En construcción el dinero entra por estados de pago, sale por anticipos, se retiene en garantías y se compromete en subcontratos. El resultado de una obra se conoce al final, pero el SII, la Dirección del Trabajo y el banco preguntan todos los meses. Una contabilidad que no separa obra por obra te deja sin saber si estás ganando o perdiendo hasta que ya es tarde.
En Lynarys Contadores llevamos la contabilidad, la nómina y la planificación tributaria de constructoras, contratistas y subcontratistas de Ñuble, desde la empresa que ejecuta viviendas con subsidio hasta la que levanta obras industriales y públicas.
Lo que hace distinta la contabilidad de la construcción
El ingreso se reconoce por avance y por estado de pago. Un contrato a suma alzada, uno por administración delegada y uno por serie de precios unitarios se registran distinto. El estado de pago aprobado por la inspección técnica de obra es el documento que gatilla la factura, y la factura gatilla el IVA. Si la empresa factura antes de la aprobación, paga IVA sobre un ingreso que puede ser rebajado.
Las retenciones de garantía son plata tuya que está en manos del mandante. Un 5 % o 10 % de cada estado de pago queda retenido hasta la recepción provisoria o definitiva. Deben figurar como cuenta por cobrar, con fecha estimada de liberación.
Los subcontratistas generan responsabilidad. La Ley 20.123 hace a la empresa principal responsable solidaria de las obligaciones laborales y previsionales de sus subcontratistas. Esa responsabilidad baja a subsidiaria solo si se ejerce el derecho de información y retención con los certificados de la Dirección del Trabajo.
La nómina es por obra o faena. Contratos que terminan cuando termina la obra, indemnización específica de la Ley 21.122, rotación alta, bonos de producción y asignaciones por traslado. En obras de más de 100 personas los finiquitos se producen por decenas en una misma semana.
El IVA en construcción tiene reglas propias. La venta habitual de inmuebles está afecta a IVA desde la reforma de 2014. El crédito especial para empresas constructoras fue eliminado por la Ley 21.420 desde enero de 2025, con un régimen transitorio para contratos anteriores. Los anticipos, los estados de pago y las boletas de garantía tienen cada uno su momento de devengo.
Las boletas de garantía y pólizas. Fiel cumplimiento, correcta ejecución, anticipo. Son pasivos contingentes que el banco considera para la línea de crédito y que deben estar inventariados.
Problemas típicos que nos llegan
- Una constructora con cuatro obras y una sola cuenta de resultados: no sabe cuál obra pierde.
- Facturas emitidas por el total del contrato al inicio para “asegurar el IVA”, con el consiguiente desembolso de caja.
- Subcontratista que dejó de pagar imposiciones; la Inspección del Trabajo cobra a la empresa principal porque nunca pidió los certificados F30-1.
- Finiquitos de obra calculados sin la indemnización de la Ley 21.122, que luego se reclaman con recargo.
- Retenciones de garantía de obras terminadas hace tres años que nadie cobró.
- Compras de materiales con facturas a nombre de otra obra o de otra sociedad del grupo.
- Gastos de camionetas, combustible y arriendo de maquinaria sin respaldo de uso en obra, rechazados por el SII.
- Contratos públicos con Mercado Público donde la empresa no acreditó el pago de cotizaciones y quedó bloqueada para licitar.
Normativa que controlamos
| Materia | Norma | Lo que revisamos |
|---|---|---|
| Subcontratación | Ley 20.123 y arts. 183-A a 183-E Código del Trabajo | Certificados F30 y F30-1, derecho de retención, responsabilidad solidaria o subsidiaria |
| Contrato por obra o faena | Art. 10 bis Código del Trabajo y Ley 21.122 | Indemnización por término de obra, duración, renovaciones |
| IVA en construcción | DL 825 y Ley 21.420 | Devengo por estado de pago, anticipos, eliminación del crédito especial desde 2025 |
| Reconocimiento de ingresos | Art. 29 Ley sobre Impuesto a la Renta | Ingresos devengados por estado de pago, obras en curso al cierre |
| Jornada y descansos | Ley 21.561 | 42 horas desde abril de 2026, turnos y jornadas excepcionales en obras alejadas |
| Cotización del empleador | Ley 21.735 | 3,5 % desde agosto de 2026 en el costo empresa de cada obra |
| Prevención del acoso | Ley 21.643 | Protocolo exigible también a subcontratistas en la obra |
| Honorarios | Ley 21.133 | Retención del 15,25 % en 2026 a profesionales a honorarios (calculistas, ITO, prevencionistas) |
Cómo lo resolvemos
1. Una contabilidad por obra. Cada contrato es un centro de costo con sus ingresos por estado de pago, sus costos directos, su mano de obra, sus subcontratos y sus retenciones. Cada mes recibes el margen por obra y el consolidado. Lo describimos en contabilidad.
2. Control de subcontratistas. Antes de cada estado de pago verificamos que el subcontratista tenga el F30-1 vigente. Si no lo tiene, te avisamos para retener. Así la responsabilidad solidaria no llega a tu empresa.
3. Nómina por faena. Contratos por obra bien redactados, liquidaciones con bonos y asignaciones, finiquitos masivos calculados con la Ley 21.122, carga en Previred y en el Libro de Remuneraciones Electrónico. Es la misma operación con que procesamos la nómina de empresas con más de 900 trabajadores.
4. IVA e impuestos mensuales con el flujo de la obra. Facturamos cuando el estado de pago está aprobado, usamos el crédito fiscal del mes y proyectamos el PPM según el avance real.
5. Cierre anual y Operación Renta. Obras en curso valorizadas, costos directos e indirectos asignados, declaraciones juradas de subcontratistas y honorarios. Lo detallamos en Operación Renta.
6. Regularización. Si llegas con contabilidad atrasada o con observaciones del SII por obras antiguas, lo tomamos desde donde quedó. Mira contabilidad atrasada.
Un caso de Ñuble
Ejemplo ilustrativo, con datos modificados para proteger la identidad del cliente.
Una constructora de Chillán con tres obras simultáneas (un conjunto de viviendas con subsidio, una ampliación de bodega agroindustrial y un contrato municipal) llegó con un problema de caja: el banco había reducido la línea porque los estados financieros no distinguían obra por obra y mostraban un resultado negativo que nadie sabía explicar.
Reconstruimos los últimos dos ejercicios con centros de costo por obra. Apareció lo que pasaba: la obra municipal tenía un margen sano, la bodega estaba en punto de equilibrio y el conjunto de viviendas perdía por sobrecostos de subcontratos no controlados. Además, había retenciones de garantía por cobrar de obras anteriores que nadie seguía.
Con la nueva información la gerencia renegoció los subcontratos pendientes, cobró las garantías liberadas y presentó al banco estados financieros por obra. La línea se restableció y hoy la empresa recibe cada mes un informe de margen por contrato antes de aprobar nuevos estados de pago.
Conversemos sobre tu empresa
Si tienes una constructora, una empresa contratista o un subcontrato en Ñuble y quieres saber el resultado de cada obra todos los meses, escríbenos. Numarys revisa tu situación sin costo en una primera reunión.
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